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Alienação fiduciária de imóvel: o que é e como funciona?

Instituto para garantia de pagamento da dívida, a alienação envolve a transferência do imóvel para o credor enquanto persistir o vínculo contratual.


alienação fiduciária

Um dos mecanismos contratuais que facilitam a obtenção de empréstimo por parte do devedor, a alienação fiduciária se baseia na transferência da titularidade de um imóvel ao credor como garantia do pagamento da dívida.


Trata-se de uma prática popular quando o assunto é empréstimo, principalmente se o solicitante busca obter valores altos mediante a juros baixos e prazos mais longos para o pagamento.


O que é alienação fiduciária?


Em um contrato de crédito, a alienação fiduciária é uma modalidade de garantia de pagamento da dívida através da qual o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor, que, normalmente, é uma instituição financeira – como bancos.


Segundo Maurício Zerbini, advogado pós-graduado em Direito Civil e sócio do escritório Payne Zerbini Advogados, nesses casos, o devedor retém a posse direta do imóvel, mas o credor se torna o proprietário fiduciário até que a dívida seja integralmente quitada. "No decorrer do pagamento da dívida, o devedor permanece com a posse direta do imóvel e, após a quitação, a propriedade é consolidada em seu nome", explica.


Essa forma de garantia é usada em financiamentos habitacionais, bem como em outros tipos de empréstimos nos quais o imóvel é utilizado como efetiva garantia do pagamento da dívida.


Por reduzir drasticamente as taxas de juros, considerando a redução do risco assumido pelo banco, a alienação fiduciária revolucionou o mercado imobiliário à época da Lei 9.514 de 1997, que instituiu o mecanismo.


"Isso porque a legislação prevê mecanismos extremamente céleres para retomada do imóvel por parte do banco", diz Ana Carolina Osório, advogada especializada em Direito Imobiliário, com MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e Construção Civil.


O que acontece em caso de inadimplência?


Nos contratos com alienação fiduciária, geralmente, o prazo para o pagamento da dívida e consequente retomada da propriedade do imóvel é acima de 30 anos. Mas, caso o devedor não realize o pagamento de três parcelas, enfrentará as seguintes consequências:


"Usualmente, estabelece-se que ele será intimado para quitar o débito em um prazo de até 15 dias e, em caso de não pagamento, a propriedade será consolidada em nome do banco, com o vencimento antecipado das parcelas vincendas", diz Ana.


Em seguida, o imóvel é levado a leilão extrajudicial em duas datas distintas, uma pelo valor de mercado do imóvel, onde, normalmente, não aparecem compradores, e a segunda pelo valor da dívida.


O advogado Diego Amaral explica que, frente à inadimplência, o devedor costuma perder tudo o que pagou: "Qualquer pessoa que chegar no leilão e fazer o pagamento da dívida consegue arrematar o imóvel, podendo, inclusive, este imóvel ser adjudicado, ao invés de ser arrematado – ou seja, simplesmente ser retomado pelo próprio credor", diz ele, que é ex-presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO e vice-presidente da Escola Superior da Advocacia da OAB Goiás.


Vantagens e desvantagens da alienação fiduciária


A alienação fiduciária é um mecanismo que trouxe bastante segurança jurídica para o devedor e propiciou uma redução na taxa de juros para valores altos devido à redução do risco para a instituição financeira.


Isso porque o devedor se compromete a perder a propriedade do bem em caso de inadimplência, evitando prejuízos por parte do credor.


Para o devedor, por sua vez, trata-se de uma forma mais acessível de obter créditos. "É diferente, por exemplo, dos empréstimos convencionais – como crédito pessoal, cheque especial e cartão de crédito –, que possuem juros muito mais altos", afirma Diego.


Ana acredita que a alienação fiduciária tenha democratizado o acesso à casa própria:


"Se não fosse esse instituto que, hoje, é usado maciçamente em financiamentos imobiliários, o acesso à casa própria e aos investimentos seria muito mais reduzido, porque os juros seriam maiores e o risco para aquele credor seria muito mais significativo", diz Ana.


No mais, há também pontos que merecem atenção. Se o devedor não cumprir com o contrato, existe um risco muito alto de perder tudo o que se pagou e ter de devolver o imóvel ocupado como posse.


"Antes de obter empréstimo, a pessoa tem que ter bastante consciência em relação ao pagamento. Afinal de contas, se ela não pagar mais de três parcelas, se fará a consolidação de propriedade em nome do credor e ela perderá esse imóvel. Inclusive, as parcelas que foram pagas não serão devolvidas", diz a advogada.


"O devedor tem menos flexibilidade em relação às condições do contrato, visto que o credor possui a seu favor um procedimento extremamente facilitado para retomar o imóvel e recuperar seu ativo", reforça Maurício.


Como fazer uma alienação fiduciária de imóveis


Em primeiro lugar, deve-se entender quem são as partes em um contrato com alienação fiduciária. É comum que o credor seja uma instituição financeira, como bancos, empresas de leasing ou outras entidades autorizadas pelo sistema financeiro, além de construtoras ou incorporadoras.


"O credor pode ser qualquer pessoa jurídica que tenha a devida autorização legal para realizar operações financeiras desse tipo. É importante que ele esteja em conformidade com as leis e regulamentações locais que regem transações financeiras e alienação fiduciária", orienta Maurício. Já o devedor pode ser qualquer pessoa maior de idade e capaz civilmente.


Para se fazer a alienação fiduciária, é preciso ir ao banco para que a instituição analise as condições financeiras do potencial devedor – como o valor preço do imóvel a ser financiado, o valor da sua renda mensal; protestos ou débitos no SPC ou Serasa, ações judiciais, etc.


Analisadas as plenas condições de pagamento daquele devedor, o banco então redige o contrato, as partes o assinam e a instituição o encaminha para o Cartório de Títulos e Documentos da jurisdição, onde a propriedade está localizada para conferir publicidade ao negócio e segurança jurídica, tornando pública a garantia contra terceiros.


Em seguida, é necessário realizar o registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis competente, vez que tal registro formaliza a transferência da propriedade fiduciária. Após isso, o banco pode transferir o valor financiado ao devedor daquele imóvel.


Assim que a dívida for quitada, encerra-se a posse do credor sobre o bem. Para formalizar, o devedor deve levar o termo de quitação entregue pela instituição financeira ou pelo credor particular ao mesmo cartório no qual o contrato foi registrado a fim de dar baixa na alienação fiduciária e transferir o bem de volta ao devedor, que, agora, já não deve mais.


O que deve conter em um contrato de alienação fiduciária de imóveis?


Maurício explica que, dentre outras disposições, o contrato de alienação fiduciária deve conter o valor da dívida, sua estimativa ou seu máximo; prazos e condições de pagamento; taxas de juros e os encargos incidentes; cláusulas sobre seguro; cláusula de constituição da propriedade, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição; cláusula que assegure ao devedor fiduciante o livre uso do imóvel que é objeto da alienação fiduciária (exceto a hipótese de inadimplência); a indicação, para efeito de venda e público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para sua revisão; disposições sobre rescisão e retomada do bem em caso de inadimplência do devedor.


Como retomar a titularidade plena do imóvel


Após quitada a dívida, o devedor pode iniciar o procedimento para retomar a titularidade plena do imóvel. O primeiro passo é solicitar ao credor um termo de quitação, que é um documento oficial confirmando que todas as obrigações contratuais foram cumpridas e a dívida foi integralmente paga.


"Além disso, o devedor deverá providenciar o registro do termo de quitação junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, sendo tal registro fundamental para formalizar a quitação e atualizar a situação do imóvel no registro público", diz Maurício.


O registro desse termo de quitação implica, segundo ele, no cancelamento da alienação fiduciária e, consequentemente, na remoção da restrição sobre a propriedade – o que é relevante para que o imóvel possa ser transferido integralmente de volta ao devedor.

Em seguida, a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é atualizada para refletir a nova situação da propriedade, podendo o devedor obter uma certidão de matrícula atualizada como forma de comprovar a atualização.


"Recentemente, a lei de alienação fiduciária compeliu o credor a emitir o termo de quitação no prazo de 30 (trinta) dias, contado da data de liquidação da dívida, sob pena de arcar com multa de 0,5% ao mês sobre o valor total do contrato, em favor daquele a quem o termo deveria ter sido disponibilizado", atenta o advogado.


Ele acrescenta que os documentos necessários para providenciar a baixa da alienação fiduciária podem variar conforme a legislação local, termos do contrato e políticas do credor. Mas, geralmente, o Cartório de Registro de Imóveis, mediante requerimento expresso do devedor, solicita alguns documentos pessoais e o termo de quitação expedido pela instituição financeira.


"Depois, o cartório faz a prenotação na matrícula do imóvel de efetiva baixa da alienação fiduciária e, consequentemente, o devedor passa a ser o proprietário efetivo do imóvel sem qualquer restrição, podendo vender o imóvel para terceiro livremente", completa.


Lembrando que esse procedimento, normalmente, demanda o pagamento de custas de cartório, a depender da localidade.


Se o devedor for inadimplente e se negar a deixar o imóvel?


Caso o devedor fique inadimplente em um contrato de alienação fiduciária e se recuse a sair do imóvel, o credor pode seguir judicialmente com a reintegração ou imissão da posse do imóvel.


Isso fará com que seja concedida uma liminar para desocupação do devedor, no prazo de 60 dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em nome do credor.


Este pode, ainda, cobrar aluguéis do devedor. "Através de um mandado judicial, o oficial de justiça exige que o devedor saia do imóvel, inclusive podendo ser usado o reforço e a ajuda policial para retirada do devedor do imóvel", completa Diego.


Para o devedor, há uma alternativa à alienação fiduciária e ao pagamento da dívida?


Caso o devedor esteja enfrentando dificuldades com a alienação fiduciária ou o pagamento da dívida, Maurício diz que ele deverá considerar algumas outras possibilidades. Mas a viabilidade dessas opções dependerá das circunstâncias específicas deste devedor. Abaixo, ele aponta algumas possíveis alternativas:


  1. Negociação de dívida: o devedor pode buscar com o credor uma negociação com novas condições de pagamento, que pode envolver extensão do prazo de pagamento, redução de taxas de juros ou o ajuste de um plano de pagamento mais acessível.

  2. Refinanciamento: o devedor pode verificar a possibilidade de refinanciar a dívida – isto é, obter um novo empréstimo com condições favoráveis para pagar o empréstimo existente.

  3. Suspensão temporária de pagamentos: algumas instituições financeiras estão dispostas a oferecer períodos de carência ou suspensão temporária dos pagamentos em caso de dificuldades financeiras temporárias.

  4. Assessoria financeira: a busca por um profissional da área financeira pode auxiliar o devedor na estratégia de gerenciar melhor as suas finanças e lidar com a dívida.

  5. Venda de bens ou ativos: se o devedor possui outros ativos, incluindo, mas não se limitando a outros imóveis, veículos ou investimentos, deve considerar a venda de algum deles para levantar fundos, visando a quitação do contrato de alienação fiduciária.

  6. Avaliação jurídica: consultar um advogado para verificar se existem irregularidades no processo de alienação fiduciária ou se há argumentos legais para contestar a dívida pode ser uma possibilidade em determinadas circunstâncias.


"Cada situação é única e a escolha da melhor possibilidade dependerá das condições específicas do devedor. Em muitos casos, a comunicação aberta com o credor e a busca por aconselhamento profissional são passos importantes ao considerar alternativas à alienação fiduciária ou ao pagamento integral da dívida", orienta.


Cuidados para alienar um bem


Antes de alienar um bem, seja por meio de alienação fiduciária, venda, seja de qualquer outra forma de transferência de propriedade, vale tomar alguns cuidados para garantir que o processo seja conduzido de maneira adequada e legal.


Segundo Maurício, isso inclui analisar minuciosamente o contrato de alienação fiduciária ou a promessa de compra e venda; verificar a regularidade da documentação do imóvel; consultar um advogado especializado; pesquisar sobre a idoneidade do vendedor do imóvel; analisar a situação do imóvel em relação a ônus, pendências e restrições; e avaliar custos totais da transação.


"Tais cuidados visam assegurar uma transação segura, transparente e legal, evitando surpresas desagradáveis no futuro", comenta o advogado.


Decisão do STF sobre retomada de imóveis de devedores por bancos


Em outubro de 2023, o Supremo Tribunal Federal (STF) confirmou a constitucionalidade da Lei 9.514 de 1997, que instituiu a alienação fiduciária, validando que os bancos podem tomar imóveis dados como garantia em empréstimos imobiliários extrajudicialmente em caso de inadimplência.


"A conclusão do Supremo foi no sentido de que a execução extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária não viola os princípios do devido processo legal e ampla defesa", explica Maurício.


Ou seja, o órgão manteve a validade de uma lei que, há anos, autoriza instituições financeiras a retomar imóvel financiado em caso de inadimplência das parcelas pelo devedor, sem precisar acionar a justiça.


"Na prática nada mudou neste sentido, e caso o devedor se sinta prejudicado de alguma forma, poderá acionar o poder judiciário a fim de questionar o referido procedimento adotado pela instituição financeira, desde que realmente tenha elementos para comprovar que as formalidades da lei de alienação fiduciária não foram cumpridas", completa.


Marco Legal das Garantias


Já o PL 4188/21 deu ensejo à aprovação da lei nº 14.711. Aprovada em 30 de outubro de 2023 e conhecida como “Marco Legal das Garantias”, a legislação tem como escopo reduzir o custo do crédito e a inadimplência no Brasil, introduzindo alterações significativas nas regras de garantias em empréstimos.


Segundo Maurício, a lei traz as seguintes principais mudanças no âmbito das garantias:


  1. Alienação fiduciária de propriedade superveniente: permite a alienação fiduciária sucessiva, usando o mesmo imóvel como garantia em várias transações.

  2. Agente de garantia: introduz a figura do agente de garantia, designado pelos credores para registrar gravames, gerenciar bens e executar garantias, inclusive judicialmente.

  3. Procedimentos extrajudiciais: permite execução extrajudicial de dívidas garantidas com alienação fiduciária de bens móveis, ampliando possibilidades. Estabelece procedimentos extrajudiciais de créditos garantidos por hipoteca, oferecendo novas perspectivas para sua utilização.

  4. Concurso de credores: define regras relacionadas ao concurso de credores com garantias sobre um mesmo imóvel.

  5. Incentivo à renegociação de dívidas: estimula a renegociação de dívidas, permitindo a intervenção de tabelião de protestos para esse fim, com procedimentos extrajudiciais para negociações por meio de cartórios.

  6. Intimação através de aplicativos: permite ao tabelião enviar intimações para o devedor por aplicativos de mensagem instantânea, como o WhatsApp.


"Por fim, é importante esclarecer que a lei em questão contribuiu para a simplificação e agilidade dos processos, favorecendo a redução de custos nas operações financeiras. A extrajudicialização é incentivada, facilitando negociações e intervenções de tabeliães", explica.


Diferença entre alienação fiduciária e outras formas de garantia


Para o público leigo, pode ser um desafio entender o conceito de alienação fiduciária de imóveis, ainda mais quando há outros termos cujos significados são semelhantes. Abaixo, os advogados abordam alguns deles e explicam exatamente ao que cada um se refere:


  • Hipoteca


A hipoteca, explica Maurício, é um direito real de garantia sobre um bem imóvel onde o devedor mantém a posse direta e a propriedade do bem, porém, o credor possui o direito sobre o imóvel para garantir o cumprimento da obrigação.


"O seu uso se dá com maior frequência em financiamentos imobiliários, refinanciamentos de imóveis, empréstimos para construção ou reforma, garantia de outros tipos de transações financeiras como empréstimos para empresas ou investimentos imobiliários", diz.


A diferença entre a hipoteca e a alienação fiduciária é que, na alienação, o próprio bem que está sendo adquirido pelo devedor será usado como forma de garantia de pagamento.


Além disso, apesar da transferência da propriedade do devedor para o credor como garantia, na alienação, o devedor mantém a posse direta do bem. O credor, por sua vez, tem a propriedade fiduciária até que o pagamento seja integralmente realizado.


Outra característica é que a sua aplicação é maior para financiamentos de veículos e imóveis.


"Já na hipoteca, outro bem, imóvel ou móvel, é dado como garantia", explica Otávio. Isso inclui terrenos e propriedades residenciais, mas também navios e aeronaves, por exemplo. "Tanto a hipoteca quanto a alienação fiduciária são formas de garantia em transações financeiras, mas diferem em termos de transferência de propriedade e execução da garantia", completa Maurício.


Enquanto na hipoteca há um direito real de garantia sobre o imóvel sem transferência de propriedade, na alienação fiduciária ocorre a transferência de propriedade do bem ao credor, com a possibilidade de retomada facilitada em caso de inadimplência.


  • Penhor

O penhor, por sua vez, envolve a transferência da posse de um bem móvel (e não imóvel) ao credor como garantia. Aqui, o credor tem a posse do bem, enquanto a propriedade permanece com o devedor. "O penhor pode ser utilizado em empréstimos envolvendo bem móveis, incluindo joias, veículos, dentre outros", diz Maurício.

Na hipótese de inadimplência do devedor, o credor pode vender o bem para quitar a dívida, já que há a transferência do referido bem móvel ao credor.


  • Home equity ou refinanciamento imobiliário

Home equity e refinanciamento imobiliário, bem como a alienação fiduciária, são diferentes formas de usar um imóvel como garantia em operações financeiras, mas apresentam características distintas.


Você já sabe como funciona a alienação fiduciária. O home equity, por sua vez, refere-se à possibilidade de utilizar o valor acumulado no imóvel como garantia para a obtenção de um empréstimo ou crédito.


"O proprietário do imóvel pode obter um empréstimo, colocando a propriedade como garantia. O valor do empréstimo está relacionado ao montante de equidade (valor residual do imóvel após subtrair todos os encargos e as dívidas associadas a ele), ou seja, a diferença entre o valor de mercado do imóvel e o saldo devido no financiamento", explica Maurício.


Trata-se de uma forma de capitalizar o valor investido no imóvel para outros fins, como reformas, educação ou quitação de outras dívidas.


"Já o refinanciamento imobiliário consiste em substituir um financiamento imobiliário existente por um novo contrato, geralmente, buscando melhores condições de pagamento, taxas de juros mais favoráveis ou alteração no prazo de pagamento", diz.


Nesse processo, o imóvel também é usado como garantia, mas a finalidade principal é a reestruturação do financiamento já existente. Pode ser uma estratégia para reduzir custos mensais, aproveitar condições de mercado mais favoráveis ou obter recursos adicionais.


"De forma resumida, a alienação fiduciária é uma forma de garantia em financiamentos imobiliários, o home equity é uma maneira de usar a equidade acumulada no imóvel para obter crédito, enquanto o refinanciamento imobiliário envolve a substituição de um contrato de financiamento por um novo, com o imóvel também como garantia, mas com o objetivo principal de reestruturar as condições do financiamento", resume o advogado.


  • Cessão fiduciária


Por fim, a cessão é distinta à alienação, muito embora ambas estejam relacionadas a um tipo de garantia associada a direitos fiduciários.


"Enquanto a alienação fiduciária envolve a transferência de propriedade do bem do devedor para o credor como garantia, mantendo a posse direta do bem pelo devedor, a cessão fiduciária abrange a transferência de direitos fiduciários, mas não necessariamente da propriedade", explica Maurício. Assim, pode abranger a transferência de direitos sobre recebíveis, créditos e outros ativos.


Fonte: Casa & Jardim.

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