Ser um inquilino demanda uma série de responsabilidades com relação ao imóvel alugado: é por isso que é feito um documento que descreve e inclui, entre diversas outras cláusulas, detalhes sobre a multa por quebra de contrato de aluguel.
Essa garantia é acordada entre locador e locatário (e imobiliária, quando aplicável), determinando o valor a ser pago se por acaso o inquilino resolver sair do imóvel antes do tempo de vigência previsto.
Ou seja: se você aluga um apartamento por um ano, assinando um contrato, e resolve se mudar em seis meses, é esperado que você pague a multa prevista no documento.
Apesar de parecer simples, existem várias considerações acerca desse tema — e, por isso, ele gera tantas dúvidas.
Como funciona a multa por quebra de contrato de aluguel? Quando ela é permitida? É possível isentar-se do valor?
O que é a multa por quebra de contrato de aluguel?
A multa de quebra de contrato de aluguel é uma penalidade financeira de responsabilidade de uma das partes envolvidas no contrato de locação. Ela é aplicada sempre que ocorre uma rescisão contratual antecipada considerada não justificada. Traduzindo: se o locador ou locatário decide pelo encerramento do contrato sem uma justificativa plausível, a multa é aplicada.
Como a multa por quebra de contrato de aluguel funciona?
A aplicação da multa em casos de rescisão antecipada do contrato varia de acordo com os termos estipulados pelo documento em questão — que deve resultar em um compromisso mútuo entre locador e locatário.
Geralmente, essa cobrança é o valor de 3 meses de aluguel, mas a quantia pode variar e se adaptar proporcionalmente à quantidade de meses restantes para o fim do contrato.
Essa variação considera, principalmente, o tempo de contrato firmado: muitos imóveis trabalham com contratos de 1 ano; outros, com contratos de até 3 anos, mas que só cobram multas em rescisões no primeiro ano de locação.
O que diz a lei sobre a multa por quebra de contrato de aluguel?
O texto legal que descreve as principais considerações sobre multas por quebra de contrato é a Lei do Inquilinato, em vigor desde 1991.
Dentre os principais pontos apresentados pela Lei quando o assunto é a rescisão contratual, os mais importantes são:
o valor da multa deve estar descrito em contrato de forma clara, bem como suas especificações de aplicação e prazos;
a proporcionalidade deve condizer com o período restante do contrato, com o valor mais elevado nos primeiros meses de contrato;
se for necessário que o locatário avise previamente antes de efetuar a quebra de contrato, essa condição também deve estar explícita no contrato;
se o contrato for de um imóvel não residencial, existem regras específicas que devem ser consideradas.
Ainda, a Lei determina que apenas o inquilino pode usar do recurso de quebra de contrato; o proprietário do imóvel só pode rescindir o acordo em situações específicas, como:
acordo mútuo entre ambas as partes;
vigência ininterrupta do contrato por mais de 5 anos;
uso próprio do imóvel, ou para companheiro ou cônjuge;
falta de pagamento do aluguel ou demais encargos envolvidos;
realização de reparos determinados pelo Poder Público vigente.
Quando a quebra de contrato de aluguel é permitida?
No geral, a quebra de contrato de aluguel pode ser aplicada em qualquer momento durante a locação do imóvel.
Entretanto, em algumas situações específicas, uma multa é aplicada quando a rescisão é decidida — confira abaixo os principais cenários para essa aplicação:
rescisão solicitada após a assinatura do contrato e antes da vigência;
após início da vigência do contrato, mas sem o cumprimento do período mínimo de 12 meses;
cumprimento do período mínimo de 12 meses do contrato, porém com pedido de rescisão com menos de 30 dias para a entrega do imóvel.
É possível ficar isento da multa por quebra de contrato de aluguel?
Sim! Existem casos, inclusive reconhecidos pela Lei do Inquilinato, que preveem a isenção da multa por quebra de contrato.
Se as cláusulas determinam um período específico para pagamento da multa, e o inquilino solicita a rescisão fora desse prazo, a multa não se aplica.
Também não deve ser cobrada a penalidade quando o inquilino precisar deixar o imóvel por solicitação do trabalho (como mudar de cidade por conta do emprego), e notificar o seu locador com uma antecedência mínima de 30 dias.
Qual o valor da multa por rescisão do contrato de aluguel?
Como as cláusulas contratuais costumam variar de acordo com o imóvel em questão, os valores de multa por rescisão também são diversos — e devem estar especificados no documento, como mencionamos anteriormente.
No entanto, se não houver um valor estabelecido em contrato, a legislação local pode prever um valor mínimo para pagamento; é importante checar quais as condições na sua região.
Se houver uma boa relação entre as partes envolvidas no contrato, é possível também chegar a um acordo de pagamento, negociando o valor.
Como calcular multa rescisória do contrato de aluguel?
É preciso analisar os possíveis cenários em que a quebra do contrato de aluguel é solicitada, para que o cálculo seja assertivo. Em casos de cumprimento do período mínimo de 12 meses de permanência no imóvel, mas com o inquilino solicitando a rescisão com menos de 30 dias da data de entrega da propriedade, o valor da multa é de 1 aluguel integral. Caso não seja cumprido esse período mínimo, é cobrado o valor de 3 aluguéis proporcionais aos dias não resididos.
A multa por quebra de contrato de aluguel pode ser parcelada?
A negociação e o parcelamento da multa de quebra de contrato depende da modalidade em que o contrato foi assinado, levando em conta o que está previsto no documento.
Muitas imobiliárias e plataformas de aluguel de imóveis oferecem o parcelamento da multa no cartão, acrescido de juros nas parcelas.
A boa relação entre inquilino e proprietário também influencia esse parcelamento — pode haver acordo entre as partes para que o pagamento seja exequível para o morador que está saindo da casa ou apartamento.
Fonte: Viva Real.
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